物权法明确住宅建设用地使用权期间届满可自动续期———
物权法这条规定的出台，解决了社会各界长期争议的“住宅70年产权到期后怎么办”的问题。无数个购房人为之高兴的同时，也在让已经购买或者想投资“商住楼”、商铺等一些非住宅类房产的买房人头疼。而由此带来的购房人对商铺、商住楼等楼盘的观望也在让一些开发商坐立不安。
记者调查
商住业主担心产权到期后怎么办
“当年赶时髦，买了这个‘商住楼’，现在问题来了———物权法只规定了住宅70年产权期满后可以自动续期，像我们这样产权不是住宅的房子，到期后怎么办？”当代青云科技大厦的业主白先生最近到处咨询这个问题。
原来，当年他买的“商住两用”楼盘当代青云科技大厦是由公建项目改成商住楼对外销售的。2002年前后，北京的写字楼市场比较萎靡，类似当代青云科技大厦的一批公建在立项时都用了“商住”的概念，而这些房子的产权证都是公建或者综合用地，产权期限为50年。
作为那个年代的楼市热点，开发商宣传中“宜商宜住”的“商住楼”吸引了一批像白先生这样的购房人或者投资客。而物权法有关“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，让白先生等人认识到，尽管自己买的“商住楼”一直用作“住宅”，但产权证白纸黑字写着的属性和产权期限还是说明它有别于“住宅”。
而记者了解到，为此焦虑的还有很多商铺的业主。自称在建外SOHO买了近600平方米商铺的温州人韩先生不无忧虑地告诉记者，“40年后如果要为这些商铺的产权到期而补交土地出让金的话，那我的投资能不能挣钱甚至保本就很难说了。”
业内人士告诉记者：“物权法出台后，住宅70年产权的期限问题得到了解决，但却把商铺、公建、综合类物业给‘搁’进去了，本来就因为宏观调控政策连续出台而观望的投资人，现在投资商铺、商住楼等更加谨慎了。”
根据北京市统计局公布的数据，2月份北京商品房销售总量在189万平方米左右，其中住宅销售量约为123万平方米，也就是说，包括公建、商铺等在内的非住宅销售量为189万平方米减去123万平方米等于66万平方米；而3月的数据出现了明显的变化，3月商品房销售面积约为136万平方米，住宅销售面积约为111万平方米，由此得出包括公建、商铺等在内的非住宅销售量约为25万平方米。这意味着3月和2月相比，北京非住宅类物业销售面积减少了一半多。
“商铺、商住楼等非住宅类物业销售面积减少了一半多，固然不排除股市飘红、政策打击投资等因素，但根据我们的调查，投资客担心40年或者50年后补交土地出让金也是主要原因之一。”
业界观点
商住物业能否自动续期难下定论
在前不久举行的中国人民大学房地产总裁MBA研修班讲座上，物权法起草小组成员、北京大学法学院尹田教授在他做的2007年房地产新政与物权法专题讲座就这个问题进行了专门的论述。他强调，“自动续期的前提是‘住宅建设用地使用权’”。
尹田教授强调，“现在我们需要说明的是，物权法中所说的‘自动续期’是有前提的，那就是‘住宅建设用地使用权’，也就是说你所购买的房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅产品用地使用权届满后，可以自动续期。而其他非住宅性质用地上的产品，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。”也正是如此，他强调，那些购买50年产权的所谓商住楼住宅的购买者或者商铺的购买者如何续期，还需要受未来的法律法规的制约，是缴纳一定费用呢，还是免费续期，目前还暂无说法。但可以肯定的是，这类非住宅建设土地上开发的住宅，届满时续期是需要加带条件的。
而北京律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员陈旭的看法则不同，“在这个问题上要把商铺和那些所谓的商住楼分开来看。”他认为，正如尹田教授说的，商铺、写字楼等在产权期限届满后将毫无争议地“依照法律规定办理”，但是“商住楼”则要区别看待。他提出，如果开发商当时确实按住宅来设计公建项目并明确打着“商住两用的概念”销售的，购房人购买后确实是按照住宅使用的，有关方面现在就应该对这类楼盘进行调查，并让开发商来追缴土地出让金，把产权期限补到70年。
相关链接
土地使用权出让最高年限
北京市国土局相关负责人昨天向记者介绍，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。“其实，人们平常所谓的70年产权还是50年产权等概念都是指土地的使用权而言的。”
物权法相关条款
物权法第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
|
